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Come Calcolare il Credito di Imposta nelle Compravendite

Se avete da poco venduto la vostra prima casa, sappiate che avete un bonus fiscale che potrete utilizzare – entro un anno dalla vendita – per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di una nuova abitazione. Per una volta che lo Stato ci concede qualche rimborso, bisogna tenerlo presente.

Il credito di imposta consiste in un recupero dell’imposta di registro o dell’Iva versate in sede di primo acquisto (a tal proposito si precisa che non riguarda le imposte ipotecaria e catastale). Prendete quindi il vostro primo rogito di acquisto (si applica solamente se avevate richiesto le agevolazioni prima casa) e verificate in che anno avete acquistato.Se si tratta di un atto anteriore al 4 luglio 2006 o comunque anche successivo ma relativo ad un acquisto da impresa costruttrice – per cui avete versato l’Iva – va preso a riferimento il prezzo di acquisto, mentre per gli atti rogitati in data successiva per acquisti da privati o da imprese in esenzione Iva, va preso in considerazione il valore catastale.

Entriamo quindi nel merito. Se avete preso a riferimento il prezzo, dovrete verificare qual’era l’aliquota di imposizione fiscale vigente al momento dell’atto e se avevate versato l’imposta di registro al notaio (che si e’ fatto sostituto di imposta) oppure se avevate versato l’Iva alla societa’ venditrice, che a sua volta l’avra’ versata allo Stato per conto vostro (potrete aiutarvi con le fatture dell’impresa e/o del notaio).Ad esempio, oggi l’IVA per la prima casa e’ pari al 4% (mentre fino a qualche anno fa era il 3%) mentre l’imposta di registro attualmente e’ pari al 3% (mentre qualche anno fa era il 2%). Se invece il vostro riferimento e’ il valore catastale, potrete determinare l’ammontare del vostro credito, calcolando semplicemente il 3% sul predetto valore catastale.

Il credito e’ personale, quindi se al momento del primo acquisto avevate comprato in coppia ed ora per il nuovo acquisto comprate da soli, dovrete tenerne conto nel calcolo proporzionale del vostro credito, che nell’esempio indicato sara’ della meta’ dell’imposta versata, cosi’ e’ valido anche il discorso inverso.Il credito non e’ rimborsabile ma e’ utilizzabile fino a concorrenza dell’imposta (di registro o IVA) dovuta per l’acquisto della nuova abitazione, l’eccedenza andra’ persa.Il credito potra’ quindi essere portato in detrazione dell’imposta di registro proporzionalmente a proprio carico, dovuta in sede di riacquisto oppure portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi (unica soluzione se il nuovo acquisto e’ soggetto ad IVA).

Per meglio chiarire quindi come calcolare il proprio credito di imposta facciamo qualche esempio pratico. Primo caso – Carlo e Maria hanno acquistato la prima casa dall’impresa nel 2006 per un prezzo di euro 200.000,00. Oggi, dopo aver rivenduto la settimana scorsa la prima casa, solo Carlo riacquista una nuova prima casa, comprando da un soggetto privato un’abitazione con prezzo di euro 300.000,00, ma con valore catastale di euro 150.000,00. Credito di imposta maturato= 200.000 x 4% (IVA)=8.000,00 euro (4.000,00 a testa Carlo e Maria). Imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto= 150.000 x 3%=4.500,00 euro. Imposta di registro versata per il nuovo acquisto= 4.500-4.000=500,00 euro da versare.

Secondo caso – Tizio ha acquistato nel 2010 da un privato la prima casa ad un prezzo di euro 200.000, con valore catastale di euro 100.000,00. Oggi, dopo aver rivenduto, riacquista sempre da un privato ma con la moglie la prima casa sempre per il prezzo di euro 200.000,00 con valore catastale 100.000. Credito di imposta maturato= 100.000 x 3% (aliquota imp.registro)=3.000,00 euro. Imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto= 100.000 x 3%=3.000,00 euro (a carico pero’ meta’ per ciascuno di Tizio e di sua moglie). Imposta di registro versata per il nuovo acquisto da Tizio: 1.500-3.000= 0 euro da versare (nessun rimborso per la differenza). Imposta di registro versata per il nuovo acquisto dalla moglie: 1.500 euro da versare.

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